Basta fare una ricerca veloce per accorgersene: la voce “calcolo TASI” continua a macinare traffico. Eppure dal 2020 quel tributo non esiste più. La Legge di bilancio (L. 160/2019) lo ha assorbito nell’IMU, l’imposta municipale propria che oggi grava sugli immobili produttivi del gruppo catastale D. Per chi possiede capannoni industriali, la meccanica del prelievo resta sostanzialmente invariata, e i numeri meritano attenzione: il Decreto MEF del 6 marzo 2026 ha aggiornato i coefficienti per gli immobili privi di rendita, e la deducibilità dal reddito d’impresa resta confermata al 100%. Ecco come orientarsi.
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L’unificazione delle imposte locali: cosa si paga oggi sugli immobili di categoria D
Due tributi, IMU e TASI, pesavano sullo stesso immobile fino al 2019. Dal 2020 la IUC (Imposta Unica Comunale) è stata soppressa, la TASI abolita, e tutto confluisce nell’imposta municipale propria. Sui fabbricati del gruppo D (capannoni, opifici, alberghi, palestre) l’aliquota di base si attesta allo 0,86%. Di questa percentuale, lo 0,76% va dritto allo Stato; il Comune incassa solo l’eventuale maggiorazione, potendo arrivare al massimo all’1,06% o fermarsi allo 0,76% senza margini per scendere sotto. Tradotto in pratica: un’impresa con un D/7 (capannone industriale) paga sempre almeno lo 0,76% a Roma, e la quota in più finisce al municipio. Nella compilazione dell’F24 servono due codici tributo distinti, il 3925 per lo Stato e il 3930 per il Comune.
Le scadenze 2026
Il copione è il solito. L’acconto si versa entro il 16 giugno 2026, prendendo come base le aliquote dell’anno prima. Il saldo arriva il 16 dicembre 2026, con il conguaglio sulle eventuali nuove delibere comunali. Chi vuole chiudere la partita in una volta sola ha la facoltà di versare tutto a giugno. La dichiarazione IMU, obbligatoria quando ci sono variazioni che il catasto non recepisce da solo, va spedita entro il 30 giugno 2026.
La ripartizione del gettito tra Stato e Comune
Punto dolente per i sindaci: la riserva erariale. Lo Stato trattiene tutto il gettito corrispondente allo 0,76% e ai Comuni resta la briciola della maggiorazione. Il legislatore ha blindato una fetta importante del prelievo sui capannoni, togliendola dalla discrezionalità locale. Per le aziende la conseguenza è netta: nessun regolamento comunale potrà mai abbassare quella soglia. Chi gestisce stabilimenti sparsi su più territori dovrebbe verificare periodicamente le delibere aggiornate sulla pagina dedicata alla disciplina dell’IMU del Dipartimento delle Finanze.
Come si calcola la base imponibile per i capannoni
Esistono due binari paralleli. Se il capannone ha già una rendita catastale, il percorso è standard. Se ne è ancora privo (costruzione recente, ampliamento non dichiarato), si usa il valore contabile. La gran parte degli immobili industriali esistenti segue la prima strada, ma le strutture nuove o ampliate di recente finiscono spesso sulla seconda. L’obiettivo resta identico: determinare un valore su cui applicare l’aliquota.
Il moltiplicatore catastale per gli immobili del gruppo D
Rendita catastale, rivalutazione del 5%, moltiplicazione per 65: questa è la formula secca per i fabbricati D già accatastati (art. 1, comma 745, L. 160/2019). Fanno eccezione i D/5, gli istituti di credito, che applicano il coefficiente 80. Per dare un ordine di grandezza: rendita di 15.000 euro, base imponibile pari a 15.000 × 1,05 × 65, cioè 1.023.750 euro. Con l’aliquota massima dell’1,06%, il conto annuo tocca i 10.851 euro. La rendita aggiornata si legge sulla visura catastale, disponibile gratis sul portale dell’Agenzia delle Entrate tramite SPID o CIE.
L’uso del valore contabile per gli immobili non ancora accatastati
Senza rendita catastale si parte dal costo storico lordo risultante dalle scritture contabili (al lordo degli ammortamenti, come impone l’art. 1, comma 746, della L. 160/2019). Questo importo va moltiplicato per coefficienti di aggiornamento ministeriali, diversi a seconda dell’anno in cui la spesa è stata sostenuta.
Per il 2026, il coefficiente fissato dal Decreto MEF del 6 marzo 2026 è pari a 1,01, in leggero calo rispetto all’1,03 dell’anno scorso. I moltiplicatori per gli anni precedenti crescono progressivamente e la tabella completa si trova allegata al decreto. Un errore ricorrente: usare il valore netto (cioè già decurtato del fondo ammortamento) invece del lordo, con il risultato di sottostimare la base imponibile e attirare sanzioni. Il metodo contabile si abbandona appena l’Agenzia delle Entrate attribuisce la rendita, su istanza dell’impresa o d’ufficio.
Le deducibilità e le esenzioni per le imprese
Il conto dell’IMU pesa, ma dal 2022 le imprese possono almeno recuperarlo per intero in sede di dichiarazione dei redditi. L’evoluzione è stata lenta: 30% nel 2013, 20% dal 2014 al 2018, 50% nel 2019, 60% nel biennio 2020-2021. Poi, dal periodo d’imposta 2022, il 100%. Uno sgravio che sui capannoni di una certa dimensione vale parecchie migliaia di euro l’anno.
La deducibilità totale dell’IMU dal reddito d’impresa
L’IMU sugli immobili strumentali è deducibile al 100% ai fini IRES e IRPEF dal 2022 (art. 3, DL 34/2019, confermato dalla L. 160/2019). Vale il principio di cassa: si deduce nell’anno del pagamento effettivo, a condizione che l’onere sia stato contabilizzato nel periodo di competenza (Circolare AE n. 10/E/2014). Ai fini IRAP, invece, l’IMU resta totalmente indeducibile e sul modello va operata la ripresa in aumento. Nella contabilità ordinaria serve la variazione in aumento a rigo RF16 e poi la diminuzione per l’importo versato; nella semplificata si compila il rigo RG22, codice 23. Occhio ai ravvedimenti: chi paga nel 2026 l’IMU arretrata di anni precedenti deduce con la percentuale vigente nell’anno di competenza del tributo, che potrebbe essere inferiore al 100%.
I casi particolari: immobili beni merce costruiti per la vendita
Capitolo a parte per i capannoni edificati dall’impresa costruttrice e tenuti in magazzino in attesa di acquirenti: i cosiddetti “beni merce”. Dal 1° gennaio 2022, l’art. 1, comma 751, della L. 160/2019 li rende esenti dall’IMU, purché conservino la destinazione alla vendita e non vengano dati in locazione. L’esenzione c’era già dal 2014 al 2019; nel biennio 2020-2021 era stata sostituita da un’aliquota ridotta allo 0,1%, che il Comune poteva azzerare. Oggi il quadro è consolidato. Finché il capannone resta invenduto e non affittato, il tributo non è dovuto. Dal giorno in cui l’immobile viene locato o utilizzato direttamente dall’impresa, l’esenzione salta e si torna alle regole ordinarie.
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